Passoires thermiques : une interdiction de louer qui prend de court certains propriétaires
Romain
La loi Climat et Résilience interdit désormais la location des passoires thermiques. Informez-vous pour éviter les sanctions.
Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G, communément appelé « passoire thermique », est devenu illégal. Pourtant, selon un récent sondage mené par Rothelec, une large majorité de propriétaires concernés par cette interdiction semblent mal informés ou désintéressés. Pire encore, 25 % d’entre eux avouent ne rien savoir des implications concrètes de cette mesure. Mais cette méconnaissance générale n'est pas sans conséquences...
D’une part, les locataires risquent de se retrouver confrontés à un parc immobilier réduit et à des loyers en hausse, d’autre part, le marché locatif privé risque une contraction brutale en raison des logements devenus inlouables faute de conformité.
Le cadre légal
Une passoire thermique est un logement énergivore classé F ou G au DPE, caractérisé par une mauvaise isolation, un chauffage obsolète et une forte consommation énergétique, générant inconfort, humidité et risques sanitaires pour les occupants.
La loi Climat et Résilience fixe un calendrier précis d’interdiction à la location : depuis 2023 pour les logements dépassant 450 kWh/m²/an, 2025 pour tous les logements classés G, 2028 pour les logements classés F et 2034 pour ceux classés E. Le non-respect de ces obligations entraîne sanctions financières et interdiction de louer.
L’objectif gouvernemental est clair : réduire la précarité énergétique, diminuer les émissions de gaz à effet de serre, et améliorer durablement la qualité du parc immobilier français.
Une majorité de propriétaires mal informés : ce que révèle le sondage Rothelec
Des chiffres parlants : ignorance ou désintérêt ?
Le récent sondage réalisé par Rothelec révèle que la majorité des propriétaires bailleurs reste mal informée sur leurs obligations légales en matière de rénovation énergétique :
- Seulement 34 % déclarent être bien informés sur ces obligations.
- 41 % affirment vaguement en avoir entendu parler, sans précision réelle.
- 25 % avouent ne disposer d’aucune information sur le sujet.
Des travaux peu anticipés malgré l’urgence
Malgré des échéances réglementaires de plus en plus proches, le niveau d’anticipation reste faible chez les propriétaires interrogés :
- 21 % seulement ont déjà finalisé leurs travaux de rénovation énergétique
- 15 % ont planifié ces travaux précisément, sans toutefois les avoir encore engagés
- 39 % les envisagent vaguement pour l'avenir, sans action concrète
- 25 % n’ont pris aucune mesure à ce jour
Les principales raisons invoquées pour expliquer ce retard sont :
- les coûts perçus comme prohibitifs des travaux
- la méconnaissance des aides financières existantes
- la priorité accordée à d’autres aspects jugés plus urgents de la gestion locative.
INFOS
Une offre locative menacée : le retard dans les rénovations énergétiques pourrait réduire fortement l’offre de logements disponibles, entraînant une hausse des loyers et une concurrence accrue dans les secteurs déjà sous tension.
Le coût des travaux : principal frein à la rénovation
La rénovation énergétique d'un logement classé F ou G représente un investissement conséquent (estimé en moyenne entre 15 000 et 40 000 €).
Malgré plusieurs dispositifs financiers disponibles en 2025 comme MaPrimeRénov', les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou encore la TVA réduite, beaucoup de propriétaires y renoncent en raison de la complexité administrative, d’un manque d’information claire, ou d’une perception d’aides insuffisantes face au coût réel des travaux.
Face à ce frein, près d’un propriétaire sur cinq (18 %) préfère envisager la vente de son bien plutôt que d’investir dans ces rénovations, tandis que d'autres optent pour une stratégie passive en attendant d'y être contraints par une plainte ou un recours du locataire. Ces comportements mettent en évidence les limites actuelles du dispositif légal et des aides financières censées accompagner les propriétaires dans leur démarche.
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Entre scepticisme et adhésion : comment les propriétaires perçoivent la réglementation
Les propriétaires sont divisés face à la réglementation énergétique : 31 % trouvent la mesure équitable mais jugent les aides insuffisantes, 25 % l'approuvent mais critiquent les délais trop courts, tandis que 29 % la rejettent catégoriquement en raison du coût jugé trop élevé. 15 % envisagent même de répercuter une partie des frais sur les locataires, une option non encadrée juridiquement, qui pourrait générer tensions et conflits.
Malgré ces réticences, une sensibilisation croissante aux enjeux climatiques, portée notamment par les collectivités locales, artisans certifiés RGE et syndics, contribue progressivement à changer les mentalités vers une meilleure adhésion collective à la rénovation énergétique.
Quels travaux réaliser pour rendre votre logement louable ?
Face aux nouvelles réglementations, les propriétaires privilégient trois types de travaux pour améliorer leur performance énergétique :
- Le remplacement des fenêtres et portes (32 %)
- L’isolation thermique des murs, combles et sols (48 %)
- Le changement du système de chauffage (20 %)
Pour maximiser les gains énergétiques et économiques, l'approche recommandée est d'isoler d’abord le logement avant d’installer un nouveau chauffage, car cela évite les pertes inutiles de chaleur, le surdimensionnement coûteux de l'équipement, des dépenses énergétiques excessives à long terme, ainsi qu'une rentabilité insuffisante des travaux réalisés.
Quelles solutions concrètes pour les propriétaires ?
Pour réussir la rénovation énergétique, un accompagnement personnalisé est nécessaire, en commençant par un audit thermique clair permettant d'identifier les travaux prioritaires et les économies possibles.
Les entreprises certifiées RGE facilitent cette démarche avec des conseils adaptés, des devis précis, et une simulation d’aides et de montage financier.
Enfin, privilégier une rénovation globale plutôt que fractionnée permet d’optimiser les économies d’énergie (jusqu’à 60 % supplémentaires) tout en réduisant les coûts et les nuisances liés aux travaux. La coordination efficace entre artisans, conseillers et financeurs est alors indispensable pour garantir le succès des projets.
Les erreurs à éviter lors d’une rénovation énergétique
- Isoler seulement les murs en négligeant combles et planchers, responsables d'importantes pertes thermiques
- Sous-estimer l'impact négatif de menuiseries vétustes (fenêtres et portes mal isolées) sur l’efficacité globale
- Installer un chauffage performant sans avoir suffisamment amélioré l’isolation, entraînant surdimensionnement et coûts inutiles
- Ne pas vérifier rigoureusement la fiabilité du DPE, ce qui risque d’orienter vers de mauvaises priorités, entraînant des litiges potentiels avec locataires ou acquéreurs.
Conclusion : rénover, un passage obligé pour un parc locatif plus sain
La rénovation énergétique des passoires thermiques représente un enjeu essentiel à la fois pour les locataires, confrontés à des conditions de vie améliorées et des dépenses énergétiques réduites, et pour les propriétaires, qui préservent ainsi la valeur locative et patrimoniale de leur bien immobilier.
De plus, ces rénovations contribuent significativement à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, participant activement aux objectifs environnementaux nationaux. Le succès de cette transition énergétique repose autant sur l’efficacité des dispositifs financiers et techniques que sur la pédagogie et l'accompagnement proposés aux particuliers.
Le message principal à retenir est simple : Il ne faut pas attendre que la réglementation impose ses contraintes, mais anticiper dès maintenant pour éviter de subir demain.
Anticipez les nouvelles normes de location.
Protégez votre patrimoine avant qu’il ne soit trop tard.
